住宅ローン控除を最大化！建築業界が教える、賢い住宅購入術とは？

住宅ローン控除を利用した節税のためには、当然のことながら13年間、最大金額の控除を受けることで節税効果が最大化になります。例えば、年収500万円の方が、5000万円の35年住宅ローンを変動金利0.475%で組むと、11年目までは3500万の控除対象額となり、残りの2年もほぼ満額の控除が得られるため、年間の控除額は約24万円です。毎月約13万円の返済ですが、毎月2万円分節税効果があるので、実質家賃は11万円です。13年間での控除額合計は約310万円で、不動産売買のための諸費用分はほぼ控除されると考えても差し支えありません。また、この2万円分を積み立てれば、13年後に約300万円が積み立てられます（現金ではなく新NISAで投資信託などに積み立ててください）。外壁補修や塗装等メンテナンスを行い売却すれば、資産価値を下げることなく売却も可能で、実質家賃なしで理想の住まいに住めたということもあり得ます。

住宅ローンシュミレーション　参考サイト

住宅ローン控除　参考サイト

上記で述べたように、13年間ほぼ家賃なしで、理想の家に住むことができる、これは妄想ではなく実際にあり得るスキームです。弊社ではこのスキームに沿って、現在役員の自邸を自社設計施工で進めています。住宅ローンの借入先を検討する上でさまざまな条件をシュミレーションした結果、住宅ローン控除の節税効果の高さに驚きました（控除額の差で借入する金融機関を決めました）。

弊社のクライアント様全員にこの制度の利点を共有し、効果的に利用していただきたいと考え、このブログ記事を書いています。

実際住宅ローン控除を受ければ、諸費用分の負担なし又は、金利分の支払いが節約できます。住宅取得にかかる諸費用は約7％といわれていますので、今回の場合、一人当たり350万円とすると、住宅ローン控除でほぼ償却できています。共働き世帯で、夫婦ともに500万円の年収があるとすると、住宅建設費用が1億円程度の場合、連帯債務者として不動産の保有比率を1/2とすることで、住宅ローン控除額も最大となります。

控除を受けて賃貸と同程度の費用負担で、理想の住まいに13年間住み、控除の利用を終えたら、またその時のライフスタイルに合わせて住み替えるために、売却すると、住宅ローン控除も復活するのでもっとも負担が少ない住み方になります。

住み替えの際、購入金額の80％の価格で売却した場合、上記の住宅であれば、2000万/13年、家賃13万円の住宅に住んでいるのと同様です。1億円住宅にこの家賃で住めるならば、賃貸よりも持ち家で住宅を購入しても良さそうな気がしてきますよね。将来的にいつまで住宅ローン控除の制度が続くかわからないものではありますが、理想の住まいを売却し、また別の建物の取得のために住宅ローンを組むということも年齢次第ではあり得ます。資産価値の下がらない良い家づくりをすることで、ライフスタイルに合わせた住み替えも現実的になってきます。

住宅ローン控除を利用して、13年で住み替えると聞くと、住宅を消費しているように聞こえるかもしれませんが、実際はそんなことはありません。住宅ローン控除は既存住宅（中古住宅）にも利用できるからです。既存住宅の購入者はZEH水準省エネ住宅であれば、3000万/10年の控除を受けることが可能です。年収500万円の方が4000万円の借入をした場合、総額約210万円の控除となります。先ほどと同様に、夫婦で8000万円の建設資金を1/2負担すれば、総額420万円の控除となります。購入資金の約5％が控除される計算になり、既存住宅であっても節税効果は絶大です。

このスキームを活用すれば、買主にとっては35年ローンの呪縛から解放されますし、まちにとっては長く住まえる良質な住宅が増えていきます。13年毎に住み継がれながら様々な用途（住宅の一部にまち開きができるスペースを設けた設計をお勧めしています）で活用されつつ、世代交代によって、まちの顔になっていく住宅が増え、三方良しのスキームです。

さらに現行制度の場合、長期優良住宅化リフォーム推進事業の補助金利用で、最初のリノベーションには100万円～250万円の建設資金の補助もあります。

住宅建設に係る補助金や制度を利用して賢く住宅を取得しましょう。

弊社で取組む住宅は様々な価値観の方に住み継いでいただきたいので、長く住まえるようにライフサイクルコストの低減を心掛けています。太陽光発電パネルの設置を標準的に提案しています。こちらも現在は補助金の支給やPPA制度もあるので、イニシャルコストを抑えながら導入が可能です。エネルギー価格の高騰によって、最近では購入する電気よりも自家発電の方が安いため、積極的に導入していただきたいと考えています。太陽光発電パネルの廃棄コストが高いのでは？という疑問をお持ちの方がいらっしゃるかもしれませんが、現在の技術で100％リサイクルされており、石油資源のエネルギーよりも圧倒的に環境負荷は小さいです。

耐震性は、耐震等級３を標準とし、お客様のご希望に応じて、制振装置の導入にも積極的に取り組んでいます。

省エネ基準は無理なく達成できるZEH基準を標準としています。

弊社ではお客様の資金調達についてもアドバイスが可能ですので、是非お気軽にご相談ください。

みなさんご存じの通り、現代社会において、環境問題は深刻な課題となっています。そして、その問題に立ち向かうためには、私たちが暮らす建物に対しても徹底した環境と人間に優しい取り組みが求められています。 そこで当社は、環境保護を考慮しながら、人間にとって快適で健康的な生活を送るための取り組みを行っています。例えば、素材選びに優れた断熱材を活用し、夏場でも快適に過ごせる住宅を提供しています。また、太陽光発電システムを導入した建物も多数手がけており、省エネの面でも取り組んでいます。 さらに、当社では建物の構造をシンプルかつ堅牢に設計し、耐震性にも強い建築を実現しています。地震による被害を最小限に抑えることで、人命や財産の安全性を高めています。 私たちは今後も、環境保護や人間にとって快適な暮らしを追求するために、提案や技術革新に取り組んでまいります。私たちの建物が、人々の生活をより豊かにするためのコミュニティーを形成し、地球環境に貢献することを目指しています。